מה למס שבח ולמכירת דירה מושכרת? – RoshBiz – פורטל עסקים בראש העין
תפריט

מה למס שבח ולמכירת דירה מושכרת?

בימים אלה מסתיימים 18 חודשים מיום האכלוס של פרויקטים רבים בשכונת פסגות אפק החדשה. בשל חיוב בתשלום מס שבח במכירת דירה חדשה בטרם עבר הזמן הנדרש, בעלי נכסים רבים חיכו עם מכירת דירתם החדשה. וזאת מדוע? ביקשתי מעורכת דין ונוטריון אלינור חייט (המתמחה במיסוי מקרקעין) לתת לנו את התשובה המקצועית והרי היא לפניכם:


פסגות אפק ראש העין. צילום: הדס קפלן

פסגות אפק ראש העין. צילום: הדס קפלן

"שינויים מרחיקי לכת בחישוב מס שבח, שנקבעו בשנת 2014 קובעים, כי מוכר דירה ישלם מס שבח על הרווח מהדירה השנייה שבבעלותו, גם אם עברו יותר מ-4 שנים מאז מכירת דירה קודמת.
לעומת בעלי דירות המוגדרים כמשקיעים, או "מרובי נכסים", בעלי דירה יחידה זכאים לפטור ממס שבח, אך זאת רק בתנאי שהחזיקו בדירה הנמכרת במשך 18 חודשים לפחות מאז שקיבלו את המפתח מהקבלן. משמע – מי שימכור את הדירה היחידה שבבעלותו לאחר שחלפו 18 חודשים מיום קבלת המפתח – לא יחויב במס שבח, אך במידה שימכור את הדירה בתוך פרק זמן של פחות מ- 18 חודשים מיום שקיבל את החזקה בדירה – הוא יחויב במס שבח גם אם המדובר בדירתו היחידה."
** האמור לעיל אינו מהווה יעוץ מס פרטני, ויש להיוועץ בעורך דין לפני ביצוע עסקה כלשהיא **

בתקופה זו, הושכרו מרבית הדירות. עכשיו, עם חלוף הזמן הנדרש, מבקשים בעלי הדירות למכור את דירתם.
אבל, וזה אבל גדול, איך מוכרים דירה מושכרת?
בעלי דירות רבים מחליטים למכור את דירתם בזמן שהיא מושכרת, ולעיתים, כאשר מדובר בדירה להשקעה, הדיירים מהווים מעין "בונוס" לקונה.
במקרה כזה, ועל אף שהדיירים הם "רק" דיירים, עדיין צריך לשמור על זכויותיהם.
לזכור שגם הם בני אדם שפרטיותם חשובה להם, שלא תמיד מתאים להם שאנשים זרים יסתובבו אצלם בבית, שהם אנשים עובדים ועסוקים והזמן שלהם קצוב, שמכירת הבית בו הם גרים מהווה בשבילם סוג של איום – האם יצטרכו לעזוב ולחפש לעצמם דירה חליפית? או שיוכלו להישאר ורק "בעל הבית" יתחלף? ומה יהיה טיבו?
אנחנו רוצים להראות את הבית כשהוא במיטבו, נקי ומסודר. אנחנו רוצים שלקונים הפוטנציאלים שלנו יהיה נעים להיכנס, שאפשר יהיה לתאם את הביקור בנכס. כל אלה דורשים שיתוף פעולה של הדיירים, ונכון יהיה "לגייס" אותם לטובתנו. איך עושים את זה?

לפני תחילת התהליך, קובעים עם הדיירים פגישה, ומסבירים להם את המהלך.
קובעים זמן שנוח להם, פעם או פעמיים בשבוע, בו ניתן יהיה להביא קונים. מגדירים (פחות או יותר) את אורך התקופה בה יידרש שיתוף הפעולה שלהם.
בתמורה ניתן להציע לדיירים הפחתה זמנית בשכר הדירה, השתתפות בשכר מנקה, או אולי אפילו להזמין אותם לקפה בבית קפה בזמן ביקורי קונים בדירה.
בתום התהליך, עם השלמת המכירה, אפשר להיות נחמדים ולזכור להביא לדיירים מתנה קטנה. זר פרחים, שוקולד ובקבוק יין או אפילו ארוחה במסעדה.

אז אמנם אנחנו בעלי הבית, אבל בואו לא נשכח להיות גם בני אדם.